时间:2024-09-16 来源：原创/投稿/转载作者：管理员点击:
9月14日，上海市第五批次商品住房用地，即静安区2幅地块迎来竞拍，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。根据最终结果，本次两宗地块总揽金约120亿元，竞拍最高溢价率为31.2%。
值得一提的是，自第五批次起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
按照规定，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”则对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。
“第二轮竞高品质”是对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
新规则下，现场交易将以“第一轮竞高品质”“第一轮竞价”“第二轮竞高品质”“第二轮竞价”顺序开展。换言之，如果有多家开发商在前三轮竞争中未分出高下，将会在最后一轮竞价中“价高者得”。
据悉，地块成交后，高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同，实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管，确保高品质建设要求落地。
上海市规划和自然资源局有关负责人表示，此次优化土地交易规则，是实现资源配置效率最优化和效益最大化的创新之举。
此次土拍，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块较受市场关注。第一轮竞价设置起拍价为43.1387亿元，中止价为60.3941亿元，第一轮竞价的溢价率约40%。
从现场竞拍情况看，招商联合体竞得上述静安曹家渡地块，竞得总价56.5987亿元，成交楼板价114145元/平方米，溢价率约31.2%。
再看静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，该地块起始价为63.6561亿元，中止价设置为82.7529亿元，从起始价到中止价，溢价率约30%。
根据竞拍结果，中建二局以63.6561亿元起始价托底竞得静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，成交楼面价68280元/平方米，溢价率0。
根据出让须知中附件所示，在装修标准方面，高品质建设指标包括装修标准、公共服务设施和高端人才住房配建比例。其中，装修标准竞报上限方面，静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块是7000元/平方米、静安区灵石社区N070402单元094a-14地块是6000元/平方米；公共服务设施竞报上限分别是700平方米800平方米；高端人才住房配建比例竞报上限两地块均是2%。
业内人士认为，根据此次土拍新规，由于加入了竞品质的环节，且该环节将直接影响最终竞拍结果。可以预见，房屋品质将成为后续新房市场的重要影响因素之一。
对于本次土拍，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次两地块之所以受关注，在于土拍中设定了新规则，即“双高双竞”，此类模式既考虑到土地限价的放开，也考虑到高品质或“好房子”建设的要求，所以具有综合的考虑。
严跃进表示，本次竞拍地块并没有进入第二轮竞高品质的阶段，也没有进入价高者得的阶段，或者说只进入到“一高一竞”的第一轮阶段，这说明房企拿地方面虽然积极，但也理性了很多。同时，也说明购地市场的竞争主体总体上保持理性的拿地策略。总体来看，此次土地交易也为后续高品质住宅的用地规则进一步优化创造了条件。总体上有助于更合理制定土拍规则，积极推进高品质住宅的建设。